빌딩 매매시 임차료는 누구에게 지급되어야 할까?
빌딩매매계약시 잔금을 치를 때, 잔금일 이후부터 임차인들의 임대료는 새로운 임대인이 받을 권한이 있습니다.
반대로, 잔금일 이전까지의 임차인들의 임대료는 전 임대인이 받도록 기준을 정하고 있습니다.
그렇기 때문에 , 임차인들의 임대료 지급날짜가 각각 다르기 때문에 중개사는 잔금일 기준으로 일할계산을 해줘야 합니다. 미리 정산을 해야 잔금일에 원활하게 진행될수 있습니다.
잔금 전일 날짜를 기준으로 세금 계산서를 발행하여 청구합니다.(잔금일이 속한 달의 1일부터 잔금 날짜 바로 전일까지의 임대료를 계산)
일 임차료 산출 방법
월세를 일할 계산하기 위해서는 일 임차료를 구해야 합니다. 보통 몇몇 분들은 월 임차료를 해당 월의 총 일수로 나누는 것이라고 생각하시겠지만, 정확한 계산 방법은 아닙니다. 각 월의 일수가 28, 29, 30, 31일 등으로 각각 다르기 때문입니다. 그렇기 때문에 가장 정확한 방법은 1년치 월세를 365일로 나누는 것 입니다.
(월세 X 12개월) / 365 = 일 임차료
빌딩매매시 월세 밀린 임차인이 있다면?
기존 임대차 관계에서 월세나 관리비를 연체하고 있다면 어떻게 해야 될까요?
상가건물임대차보호법상 월세가 연체되고 그 연체 금액이 3개월치에 달하는 경우 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는데요.
새로운 임대인에게 소유권 이전되기 전 2개월치 월세를 밀린 임차인이 있다고 가정해봅시다. 소유권이 새로운 임대인에게 이전된 후 1개월치 월세를 추가로 안 내 총 3개월치 금액에 달하였다면 새로운 임대인이 연체 금액이 3개월치에 달했으니 연체를 이유로 매매계약을 해지할 수 있을까요?
새로운 임대인이 매도인으로 부터 밀린 월세에 대한 청구권을 인수받지 않은 이상 매수인 입장에서는 임차인의 연체는 1개월치만 발생한 것이 된다고 합니다.
다만, 보증금을 반환할 때, 밀린 월세 3개월치를 공제하고 반환하는 것은 가능하겠죠.
그러나 이런 불미스러운 일이 일어나지 않게 하기위해서는 중개사는 미리 준비해야 하는데요.
- 밀린 월세에 관해 특별한 약정을 계약서에 명시해야 합니다.
- 밀린 월세를 매매대금에도 반영해야 합니다.
- 잔금 일이 속한 달의 1일 부터 잔금일 까지 매도인이 임차인들에게 받을 월세를 매수인이 미리 지급하는 것 입니다.
- 잔금 전에 임차인에게 임대차 승계 확인서를 받아야 합니다.
빌딩매매 계약시 임대차 승계확인서를 받아야 합니다.
*임차 승계확인서란? 이전 임대인이 새로운 임대인으로 소유권이 이전된다는 것에 동의한다는 확인서 입니다.
공인중개사는 매수자분이 안정적으로 인수인계 받을 수 있게 잔금일 전 미리 임대차 승계확인서를 받아야 합니다.
임대차 승계확인서를 받는 이유
원칙상 소유자는 임차인 동의없이도 매매등은 자유롭게 할수 있기 때문에, 해당 빌딩의 임차인들이 잔금을 치루고 소유권이 새로운 임대인에게 이전이 된 후 매매계약 통지를 받는다면 알수없는 불안함에 시달릴 수도 있습니다.
임차인들 입장에서는 안정적인 영업 유지가 가능하니 계약 해지 통보에 대한 불안감을 어느정도 해소할 수 있겠죠.
새로운 매수인 입장에서는 갑작스러운 임대차 계약 해지를 예방할 수 있겠죠.
부동산 소개
상업용 건물 매매시, 임차인들의 임대료 정산문제 해결방법에 대해서 알아보았습니다.
다음 포스팅에도 좋은 정보와 함께 찾아 뵙겠습니다.
