오피스텔 중개 시 꼭 비주거용 중개대상물 확인 • 설명서로 작성
안녕하세요. 네벨 부동산 입니다.
오피스텔 중개 시 비주거용 중개대상물 확인 • 설명서로 작성 하셔야 한다는 사실 알고계셨나요?
최근, 주거를 목적으로 하는 오피스텔 임대차를 중개하는 경우 건축물대장 기준으로 ‘비주 거용 중개대상물 확인·설명서’를 작성(국토교통부 유권해석)하여야 한다고 합니다.
하지만, 실무에서는 전세보증금반환보증 가입조건 때문에 ‘주거용 중개대상물 확인•설명서’를 작성하여 중개업법을 위반하는 사례가 발생하고 있다고 합니다.
전세보증금반환보증이란?
정부가 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 책임 지는 보증 입니다.
전세보증금반환보증 가입조건은?
주택도시보증공사(Hug)기준으로 말씀드려 보겠습니다.
1. 전세보증금 반환보증 가입을 신청하려는 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
2. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내이어야 합니다.
* 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용합니다.
(’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용)
계산도 잠깐 해보고 가실게요^^
예를 들어, 주택가격 1억원인 경우
1. 전세보증금이 9천5백만원 이라면 가입불가 합니다. 이유는 보증한도가 9천만원이 넘어가기 때문 입니다.
2. 전세보증금 9천만원 이라면 가입가능 합니다. 이유는 보증한도 9천만원이 딱 되기 때문입니다.
3. 전세보증금 4천만원이고, 선순위채권 5천5백만원이라면 가입불가 합니다. 해당 주택가격 x 담보인정비율이 9천만원 이하여야 하는데, 주택가격 x 담보인정비율이 9천 5백만원을 넘어가기 때문입니다. 즉,선순위채권 주택가액 60% 초과했다고 볼 수 있습니다.
3. 등기부등본상 아래사항을 확인해야 합니다.
① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.
② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.
* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
4. 전입세대열람내역서를 발급받아 아래 사항을 확인해야 합니다.
보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외).
5. 부동산에서 전세계약서상 아래의 사항을 확인해야 합니다.
① 전세계약기간이 1년 이상일 것
② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것
※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.
③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것
④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
5. 정부 24에서 건축물대장을 발급받아 아래의 사항을 확인합니다.
건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
6. 단독,다중,다가구주택의 경우 추가로 확인해야할 사항입니다.
선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것
* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
7. 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전해야 합니다.
중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.
8. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다.
신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요.
9. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
마치며
최근 주택도시보증공사에 확인한 결과, 전세보증금반환보증 가입 시 오피스텔인 경우 중개대상물 확인•설명서 상 주용도란에 주거용 표기로 하여 제출이 가능하다고 합니다.
개업공인중개사분들께서는 오피스텔 중개 시 ‘비주거용 중개대상물 확인•설명서’를 작성하시고 실제용도란에 주거용으로 표기하여 작성하시면 되겠습니다.
