안녕하세요.
신탁부동산을 임대차계약을 중개함에 있어 공인중개사는 신탁원부를 제시함으로써 신탁관계 설정사실과 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하여야하는 선관주의의 의무를 다해야 합니다.
신탁등기가 되어있는 부동산의 매매나 임대를 진행할 때는 신탁사와 계약을 이행해야 하며, 그렇지 않을 경우 대항력을 보장받을 수 없습니다. 따라서 중개 시에는 신탁원부 발급이 필수적이며, 등기사항증명서를 통해 신탁원부번호를 확인 후 관할 등기소에서 원부를 발급받아야 합니다. 또한, 신탁원부에서 임차인보다 우선 순위에 있는 선순위 채권금액을 확인하고, 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재되어 있다면 임대차계약서 작성 전 임대차 동의서를 받아 신탁원부 상의 금지행위를 확인해야 합니다. 마지막으로, 임차보증금은 반드시 수탁자 명의로 입금해야 합니다.
신탁등기란?
신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 개발하게 하는 것을 말합니다.
신탁등기를 하는 이유는 이 경우에 재산권을 신탁하였다는 사실을 해당 등기에 기록하지 않으면 제3자가 이를 알 수 없기에 반드시 신탁등기를 하는 것이며 등기를 마친 신탁만이 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 가질 수 있습니다.
신탁등기의 종류
신탁등기의 종류는 다음과 같습니다.
관리신탁
부동산 소유자가 소유권을 신탁사로 이전하게 되고 소유권을 이전받은 수탁자(신탁회사)가 계약에 따라 부동산에 대한 각종 권리를 갖고 세무관리와 건물관리를 하게 된다. 이 과정에서 발생하는 수익은 수익자로 지정된 자에게 지급된다.
담보신탁
가장 자주 볼 수 있는 신탁방법이며 부동산 신탁등기계약 후 수익권 증서를 위탁자가 금융기관에서 받는 형태이다. 따라서 부동산에 대한 근저당권(대출금액)을 상환하지 못하는 경우 부동산을 처분하여 은행의 대출 금액을 상환하게 된다.
잘못될 경우 담보 부동산 전체가 은행으로 넘어가는 경우도 있다.
장점은 개인이 은행에서 부동산을 담보로 근저당설정을 하는 것 보다 더 많은 액수를 대출 받을 수 있고 금리도 저렴하여 많이 이용하는 신탁입니다.
개발신탁
부동산 소유주가 토지를 가지고 있으나 개발 관련 전문지식이 없고 자금이 부족한 경우 활용하는 형태로 소유주가 신탁회사에 소유권을 맡기고 신탁회사가 소유자의 의사 및 환경을 감안하여 신탁회사의 자본과 지식으로 적절하게 개발하는 방식을 이야기한다. 모든 부동산이 가능한 것은 아니며 수익창출이 가능해야 개발을 맡길 수 있다는 특징이 있다. 소형 주택, 개발제한구역 내 토지 등은 개발신탁이 불가능하다.
처분신탁
부동산 소유자가 해당 부동산을 처분함에 있어 발생하게 되는 복잡한 문제를 스스로 처리하기가 곤란하기 때문에 소유자 측에서 이를 대신 맡아서 처리해 주는 대행업체나 전문가의 서비스를 이용하는 것으로 일반적인 상거래에 있어 준수해야 하는 사항 및 법률적인 문제와 매수인의 적정한 가격 협상 등을 신탁자가 맡아서 하는 것이다.
(신탁사의 명의로 소유권이 이전된 등기를 통해 부동산 매매거래가 가능하도록 한 것으로 등기부등본상의 소유권만 관리하는 형태)
신탁등기된 매물 안전 거래방법
건축물대장
정부24에서 건축물대장을 발급받아 보면, 소유자의 이름이 주식회사000신탁회사로 되어있는 것을 확인해볼 수 있습니다.
등기부등본도 발급해보겠습니다.
갑구(소유권에 관한 사항)를 확인해 보시면 권리자및 기타사항란에 사람이나 법인 이름이 아니라 수탁자 주식회사 00신탁으로 되어있고 밑에 신탁원부 제20xx-xxxx호 표시를 확인할수 있습니다. 일반적인 등기부등본에는 소유자로 나오고 인적사항 주소가 나오지만, 신탁등기 된 매물은 등기부의 소유자가 신탁으로 나오는 것 입니다.
을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)를 확인해보시면 소유권이외의 권리자 및 기타사항란도 깨끗하실 것입니다.
그렇다면? 근저당이 없다는 이야기일까요? 절대 아닙니다. 신탁등기가 되어있다는 표시이기 때문에, 신탁원부에서 저당잡힌 금액을 확인하셔야 합니다.
신탁원부란?
위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류 입니다. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있어요.
신탁원부를 발급 받는 방법
신탁원부를 발급받는 방법은 직접방문과 인터넷발급 2가지가 있다.
1. 인터넷(수수료 비쌈, 등기소가는거 추천)
인터넷 발급 시 인터넷 신탁원부 전자민원서비스에서 발급받을 수 있다.
2. 등기소
신탁등기된 주택을 임대차 할시 주의사항
✓신탁등기된 부동산의 경우 신탁원부 발급은 필수사항으로, 등기사항증명서를 통해 신탁원부 번호를 확인 후 관할 등기소에서 신탁원부를 발급 받고, 신탁원부에서 (신규로 들어갈)임차인보다 우선 순위에 있는 선순위 채권금액을 확인해야 합니다.
✓ 신탁원부에서 임대차 관련 조항을 확인 후 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재된 경우 임대차계약서 작성 전에 임대차 동의서를 받아야 하고, 신탁원부 상의 금지행위를 확인해야 합니다.
✓ 임대차 동의서에 기재된 내용 중에서 수탁자(신탁회사)는 임차보증금 반환에 대한 책임이 없다 라는 항목이 있을 시 임차인에게 반드시 설명해야 합니다.
대부분의 경우 신탁원부를 보시면 신탁회사의 보증금 반환 책임이 없다고 기재되어 있을 것입니다.
이는 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 신탁회사에 청구할 권리가 없다는 것이죠.
✓ 신탁등기된 부동산의 임대차계약 체결 전에 수탁자(신탁회사)에 문의하여 승낙 여부를 확인하여야 하고, 임대차계약은 수탁자(신탁회사)와 체결해야 함이 원칙입니다(다만, 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 위탁자(건물주)와 임대차계약을 체결할 수 있습니다.)
✓ 임차보증금은 반드시 수탁자(신탁회사) 명의로 입금해야 하고(임대차 동의서에 위탁자(건물주)가 임차보증금 • 차임을 지급받는다는 내용이 있을 시 위탁자 명의로 입금), 임대인은 수탁자(신탁회사)로 특정하여야 합니다.
✓ 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결된 임대차계약은 우선변제권• 대항력 • 최우선변제권 행사가 불가함을 임차인에게 반드시 설명하여야 하고, 임차보증금을 지급받지 못 했음을 이유로 대항할 수 없다‘라는 내용을 설명과 함께 임대차계약서의 특약란과 중개대상물 확인 • 설명서의 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물권의 권리 사항 에도 기재를 해야 합니다.
✓ 수탁자(신탁회사)가 동의한 임대차계약임에도 불구하고 소액임차인으로서 최우선변제권 행사는 불가함을 임차인에게 설명하여야 하고, 신탁등기된 부동산의 임대차계약 갱신 시 반드시 수탁자(신탁회사)의 동의 및 협의가 필요합니다.
✓ 임대차계약서 특약사항에 ‘임차인은 신탁등기 및 신탁원부를 확인했음’ 등의 문구와 함께 채권금액을 작성하고, 수탁자(신탁회사)의 임대차 동의서 사본을 첨부합니다.
실제 사례
진행절차
대부분, 실무에서는 월세로 진행되는 경우 막무가내로 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받지 않고 위탁자(건물주)와 임대차 계약을 하는 경우가 있습니다.
저같은 경우는 위탁자(중개사무소)에서 신탁사로 전화를 걸어 임대차 동의 요청했고,
그러면 신탁사에서 먼저 우선수익자(은행)의 구두 동의라도 받았는지 확인 합니다.
해당 우선수익자(은행)에게 전화하여 물건지 주소의 채권금액을 확인하고, 임대차 가능한지 구두 확인을 받습니다.
은행(수익권자)에 임대차 확인을 구두로 받았으면, 다시 신탁사로 전화를 걸어 임대차 동의서를 요구 합니다.
그러면, 부동산으로 팩스로 해당 서류를 보내줍니다.
해당 서류를 잘 읽어보고, 준비물을 확인한 뒤, 임대인과 임차인에게 계약서 작성할 때, 신탁사에서 보내준 임대차동의서(임대차 확인서)에 서명해야하니 서류 가지고오라고 전달합니다.
수탁자(신탁사)의 최종 동의를 얻기위해서는 위탁자(임대인), 임차인, 우선수익자의 날인 및 인감증명서 확인 후 진행되어야 합니다.
보통, 임대차확인서의 동의서 서류로는 인감증명서(인감남인으로 진행시) 또는 본인서명사실확인서(서명으로 진행시)를 요구하기 때문에 동사무소에서 발급받아 오셔야 합니다.
마치며
신탁등기된 부동산 임대차계약 중개 시 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과를 중개의뢰인 에게 충분히 확인하고 설명하지 않으면 법적 책임이 발생할 수 있습니다.
이에 신탁등기된 부동산 임대차계약은 각별한 주의가 필요하오니 아래와 같은 위험요소를 반드시 숙지 하여 중개실무에 참고하시면 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
