공인중개사 부동산중개 과정 요약
32회 동차 합격 후, 서울에서 부동산 소공으로 일하고 있는 네벨 입니다.
전,월세 임대차 위주로 저의 부동산중개 진행 과정을 간략하게 설명 드립니다.
나만의 매물 따는 방법 및 접수
나만의 매물 따는 노하우는 사실 별거 없다.
- 일하는 부동산 주변은 대학가 인근이라서, 해당 매물 앞에 집주인 번호 적어놓은 곳이 많다. 돌아다니면서 전화하여 방 있는지 확인한다.
- 예전에 일하던 사람이 매물작업해 놓아서 임대인 번호로 전화해서 방 있는지 체크한다.
- 전화로 임대좀 놓아달라고 문의 오면 적어 놓는다.
가계약(계약금중일부)
현장방문하여 매물을 체크하고, 건축물 대장 확인 후, 네이버 부동산에 올리면, 손님분들이 맘에드는 매물보고 문의 전화가 온다.
약속시간 잡고, 세입자 살고 있는지 번호 받아서, 미리 방 볼 수 있는지 체크하여 손님과 같이 방보여주러 가면 된다.
손님들이 방이 맘에 들어하면 가계약 문자 작성하고, 임대인, 임차인 동시에 전송 후, 계약금중일부(가계약금) 입금한다.
(가계약 문자 예시)
안녕하세요. 00공인중개사사무소입니다. 아래와 같이 계약내용 확인하겠습니다.
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<계약사항>
◆ 소재지 : 서울특별시
◆ 구분 : 임대차
◆ 금액 :
-보증금 : 1,000만원
-월세 : 100만원
-관리비: 5만원
◆계약기간 : 계약서 작성시 협의
-보증금 중 일부 100만 원 (2023.12.xx)
-보증금 중 남은 900만 원 (계약서 작성시 협의)
◆ 특약 :
– 현 시설물 상태의 계약이며, 임차인이 직접 임차대상물 내외부상태를 확인한 상태이다.
– 기타사항은 계약서 작성 시 협의한다.
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상기 소재의 부동산에 대한 임대차 계약을 체결함에 있어 정식계약을 체결하기 전에 위와 같이 체결하기로 쌍방은 합의 한다.
임대인(성함) : 위 사항에 동의하시면 “동의합니다” 문자 부탁드립니다.
임차인(성함) : 위 사항에 동의하시면 아래 임대인 명의의 계좌번호로 계약금 중 일부 xx만 원 입금 부탁드립니다.
xx은행, 352-xxxxx-xx, 배oo
입금과 동시에 계약이 성립됩니다.
계약서·확인설명서 준비
계약서 및 확인설명서 작성 단계에서는 고도의 집중을 요구한다.
전세 같은 경우는 전세금을 보장받지 못할 가능성이 있기 때문에, 권리분석을 꼼꼼히 하고, 왜 받지 못할 가능성이 있는지 조사한다.
임대인, 임차인 원하는 특약사항 (특약의 종류 – 학인설명특약, 책임특약, 막소특약, 벌칙특약)을 받아 놓은다. 없으면 알아서 작성한다.
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서를 발급 받을 수 있다.
정부24(www.gov.kr)에서 건축물 대장 및 토지(임야)대장을 발급 받을 수 있다.
저 같은 경우는 계약일 전에 미리 작성하는 성격 입니다.
계약진행(부동산)
임대인, 임차인분들께 계약일 전날 신분증 및 각종해당 서류 안내를 문자 또는 전화로 안내 해드립니다.
먼저 신분증 확인후, 계약서와 비교하며 진위 여부를 확인한다.
그리고 계약서와 확인설명서를 공인중개사법 제25조 1항에 의거하여 설명하고 차례대로 읽어준다.
다시 한 번 인적사항 확인 후, 서명 및 날인 등 간인,계인을 진행한다.
그리고 파일 준비하여 계약서, 확인설명서, 해당 매물에 대한 관련공부, 영수증, 부동산 공제증서 등을 넣어준다.
중도금·잔금 납부
중도금·잔금일에 임대인 계좌에 돈 입금이 잘 되었는지 전화해서 확인한다.
그리고 입주(잔금일)일에 물품 확인서 및 관리비 정산서를 인수 인계해주면 된다.
참고로 들어가기전 해당 매물 사진 촬영해두는 것도 좋다.
중개보수 청구
보통 중개보수는 잔금 시 지급하는 경우가 있지만 종종 계약일에 받는 경우가 있다.
