상가주택매매계약시 알아볼 사항에는 무엇이 있을까요?
위반건축물
공인중개사는 부동산 공부로 제시하고, 위반건축물 부동산일 경우 수익 극대화 설명과 함께 행정처분에 대해서도 설명해야 하는데요.
아래 특약도 계약서에 넣어주시면 좋을 듯 합니다.
위반건축물로 인한, 행정처분 또는 강제이행금 부과가 있을 수 있으며 이를 감안하여 매도인의 희망가격이 000,000원으로 가격을 절충 하여 계약 서명 날인 한다.
세금 문제
취득세
상가주택은 말 그대로 건물안에 용도가 상가부분과 주택부분이 함께 있는 건물 입니다. 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다. 그렇기 때문에 매수자 입장에서는 이미 주택을 소유하고 계신 상태로 상가주택을 매입하게 된다면 다주택자로 인정되어 세금을 더 내야할 수 있습니다.
주택 취득세는 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.
상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4% 입니다, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6% 입니다.
양도소득세
양도소득세는 주택 부분이 상가보다 클 경우 전부 주택으로 간주하여 납부합니다. (주거 > 상가)
상가 부분이 주택보다 같거나 클 경우 각각 요율을 적용 합니다. (주거<상가, 주거=상가)
건물분 부가가치세 면제되는 포괄 양도·양수
포괄 양도·양수란 사업장 별로 사업용 자산을 비롯한인적시설 및 권리,의무를 포괄적으로 양도하여 승계 하는 것을 말합니다.
- 포괄 양도·양수계약서에 사업의 포괄적 양도 사실이 확인 되어야 합니다.
- 사업전체를 양도·양수 해야합니다. (부분x)
- 경영주체를 제외한 모든 조건이 변하지 않아야 합니다.
- 양도자 및 양수자 모두가 과세사업자(일반,간이) 이어야 합니다.
- 매수인이 잔금 전까지 사업자등록을 해야합니다.
- 사업 양도 신고서를 세무서에 제출해야 합니다. 사업을을 양도한 후, 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업확정신고를 할 때 세무서에 ‘사업양도신고서’를 제출해야 합니다.
부동산소개
상가주택 매매계약시 위반건축물과 세금문제, 포괄 양도·양수계약에 관하여 알아보았습니다.
다음 포스팅에도 좋은 정보와 함께 찾아 뵙겠습니다.
